華強北：中（zhōng）國電子第一街的更新樣本

說起華（huá）強北（běi），大家絕對會想起聞名全國（guó）的“中國電子第一街”。在經過近（jìn）4年的地鐵施工道路圍擋之後，華強北的商家（jiā）們終（zhōng）於盼來了即將“開街”的日子（zǐ）。不過，除了“中國電子第（dì）一街”的光環，整個華強北片區其實就像（xiàng）當今房地產市場上流行（háng）的“綜合體”，當中綜合了許多樓（lóu）市要（yào）素。往日的榮光逐漸暗淡，華強北如何重新崛（jué）起？這（zhè）時，不妨從樓市的角度來剖析華強北。

提起華（huá）強北，許多（duō）人會感覺仿佛踏進一個數碼森林，密密（mì）麻麻的電線就像樹藤纏繞著一個個一米櫃台。經曆轉型升級的陣痛，即將重新“開（kāi）街（jiē）”的華強北給人無（wú）限期待，但一個產業可以改變一（yī）座（zuò）城，在“中國電子第一街”的光環下，整個華強北片區也有自（zì）己獨特的樓市屬性，城市更新如何推進，如何處理商與住的關係，成為了一個獨特的更新樣本。

“中國電子第一街”

的前世今生

30年前，華強北是（shì）深圳一條再普通不過的街，甚至算不（bú）上一條街，隻不過是上步工業區的一條廠區馬路而已。遭遇了電子商務的衝擊、產（chǎn）業升級（jí）、地鐵封路、山寨查貨風暴之後，華強北該（gāi）如何順利實現（xiàn）“涅槃”成為關注（zhù）的（de）焦點。

華強北位於深圳福田區，東起上步中（zhōng）路、西到華富路、北起紅荔路、南到深南路，在30餘（yú）年的時間（jiān）裏發展成為亞洲最大的電子（zǐ）產品集（jí）散地（dì），更走出了騰（téng）訊、創維等知名（míng）企業。

30年前，華（huá）強北是深圳一條再普通不過的街，甚至算不上一條街，隻不過是上步工業區的一條廠區馬路而已。隨後，華強北（běi）神奇（qí）地崛起，成為中國乃至（zhì）全球有（yǒu）影響（xiǎng）的（de）電子商業街。在華強北最繁榮的時期，日（rì）客流量可達70萬人次，不僅（jǐn）與羅湖東門步（bù）行街並列（liè）為深圳人氣最旺商業區，更一度被視為（wéi）中國電子行業（yè）的“風向標”和“晴雨表”。

據公開資料顯示（shì），華強北共有各（gè）類專業市（shì）場23個；專業市場麵積超過深圳全市總量的1/5，其中經營麵（miàn）積1萬平方米以上（shàng）的（de）大型商場有14家，是電子配套、家電、珠寶、鍾表、服裝等專業市場聚集的商業旺區。

在（zài）這樣的光環（huán）下，暴富神話也（yě）是一個接一個。“以前華強北因山寨手機（jī）一戰成（chéng）名，10年前我在賽格廣場的一個小鋪位（wèi），一個月就（jiù）能賺（zuàn）十幾萬，現在住的房子就是當時賺錢買的。”說起過去，在華強（qiáng）北（běi）做手機生意的陳老板顯得有些感慨，“轉型很難（nán），放棄又不甘心，雖然現在生意大不如前，但我還（hái）是（shì）要感謝華強北（běi）。”

不過，當（dāng）山寨潮流迅速消融之後，華強北（běi）電子市場進入一個艱難而痛苦的時刻。2013年，深（shēn）圳地鐵7號線的（de）修建讓華強北進入“封路（lù）”狀（zhuàng）態：從南到北的方向因地鐵施工造成核心路段封堵，行人走（zǒu）道也已（yǐ）變得狹窄，貨運車和私家車塞（sāi）滿了周邊擁擠的小巷。遭遇了電子商務的衝擊、產業升級、地鐵封（fēng）路、山寨查貨風（fēng）暴之後，光顧華強北（běi）的人流大幅減少，也導致大量實體商鋪空置，出租率和租金價格都在下降，華強北（běi）“衰落”也是（shì）最近幾年深圳市場經常討論的話題。近日，記者在華強電子（zǐ）世界調查發現（xiàn），部分一（yī）樓臨街的店鋪仍處於空置（zhì）狀態（tài）。

今年10月28日，深圳地鐵7號線正式通（tōng）車，地鐵開通後華強北釋放空間達2萬平方米，地（dì）上（shàng）地下的空間容量拓展到600萬平方米，預（yù）計在今年年底明（míng）年年初華強北將重新開（kāi）街。隻（zhī）是，華強北該如（rú）何順利實現“涅槃”成為關注的焦（jiāo）點。

獨特的樓市樣本：

商與住如何協調（diào）

除了產業（yè）升級（jí），華強北其實還是一個“綜合體”：有著（zhe）屬於自己的獨特樓市樣本，但近幾年特別是地鐵（tiě）圍擋期間，整個華強北片區的舊住宅小區以（yǐ）及大多數舊廠房的更新似乎仍原地踏步。

昔日的華強北能否重現風采（cǎi）？除了產業升級，華強北其實還是一個“綜合體”：有著屬於自己的獨特樓市樣本。

華強北前身是深圳上步工業區，如果將華強北的（de）範圍（wéi）擴（kuò）大至整（zhěng）個上步片（piàn）區，該片區包（bāo）括了價格達到“10萬+”的實驗中（zhōng）學學位房，還有著如華強小區、紅荔村（cūn）、桑達小區（qū）、愛華大院、中（zhōng）電小區等舊住宅小區，中航公寓、賽格科技園公寓等配套宿舍，以及上步工業區等舊（jiù）廠房和各（gè）式各樣的商業樓宇。

可（kě）以（yǐ）說，整個華強北片區就如同一個“綜合體”。不過，記（jì）者調查發現，近幾年特別是地（dì）鐵圍擋期間，整個華強北片區的（de）城市更新除（chú）了華強北路兩旁建築翻新（xīn）、振華路上的中（zhōng）航城、中電迪富（fù）大廈以（yǐ）及部分寫（xiě）字樓項目，舊住（zhù）宅小（xiǎo）區以及大多數舊廠房的更新似乎仍原地踏步，隻有上步工業區的（de）部分區域開始啟動（dòng）舊廠房改造項目。

其實，過去的華強北曾是城市更新的“先（xiān）鋒”。2000年，賽格廣場落成（chéng），成為當時世（shì）界最高的鋼管混凝（níng）土架構大廈。從1996年到2000年，華強公司也決定將幾棟廠房改建成華強電（diàn）子世界，是華強北營業麵積最大（dà）的電子市場。

“這幾年我都在附近租房子給員工當宿（xiǔ）舍，其實（shí）華強北（běi）附近的租金已經算很高，但周圍環境的確一般（bān）。”陳老板表示，“這附近的舊小（xiǎo）區跟別的地方（fāng）有所不同，除了受深圳整體樓市表現影響，還與整個華強北的經營狀況息息相關。”記者調查發現，在（zài）華強路旁的中電怡靜苑是（shì）上世紀90年代的高層建築，94平方米的單位如今租金在7000元至8000多元之間，附近舊（jiù）小區兩房單位，租金也在4500元至（zhì）5000多元之間。“其實，這幾年這個片區的（de）房（fáng）子租（zū）金想（xiǎng）漲有點難度，可能還（hái）是跟華強北的經營狀況有關。”中介溫先生對記者表示，“其實這裏的租（zū）金已經很高，也就是做生意（yì）的人才能承（chéng）受，有些老板還租房來做（zuò）網店，這樣成本就降（jiàng）低了許多（duō），也在一定程度上撐起這個片區的租金。”在南園路的一棟居民樓內記者得知，共有三四家租客都是生產手機的，房子既是（shì）手機作坊，又供租客自己居住。一位經營手機零件的老板更對記（jì）者表示，華強北居住環（huán）境一般加上租金偏貴，所以今年他（tā）將工作地點搬到了南山的一棟城中（zhōng）村居民樓裏。

記者在走訪深圳華強北片區的中介機構時還了解到，因為此前（qián）相關部門對華強北電子市場的規（guī）範升級，一（yī）些（xiē）商戶搬離了該片區，片區內出租屋的房租也隨之（zhī）出現下降趨勢。就以位於南園路的下步廟北區為例，去年（nián）兩房單位租金都在5000元以上（shàng），最近租金降到了5000元以下甚（shèn）至（zhì）更低。中介還補充了一句：房租從來都是實體經濟的反（fǎn）應。

在華強北（běi）打工的小黃對記者表示，公（gōng）司老板之前都在華強北附近的小區租房子做宿舍，但由於這幾年生意不太好（hǎo）做，都讓他們搬到龍崗區南嶺村附近。“其實住（zhù）華強北也就是圖方便，但居住環境實在（zài）很一般，經（jīng）商與居住其實應該協調。”小（xiǎo）黃（huáng）說道。

轉（zhuǎn）型升級進行時：

工改（gǎi）項目成出路？

有人選（xuǎn）擇堅守，有人選擇離開，更多的人則把希望寄予（yǔ）即將改造完成的（de）“新華強北”。華（huá）強北雖然小但是功能非常齊（qí）全，既有工業企業也有（yǒu）居民（mín）區，這其實是創新要素的集中，是華強北的優勢，未（wèi）來應減少對居民的幹擾，以免趕走了創新要素。

其實，華強北不隻是一條街，而是一個巨大的產業鏈。如果將華強北放在更大的全球製造業生產基地遷移背（bèi）景下，華強北何去何從也將是深圳轉型升級的縮影（yǐng）。隻是，不管是因（yīn）為互聯網的（de）衝擊，還是順應深圳整座（zuò）城市（shì）的發展，華強北的轉（zhuǎn）型已經是（shì）一種時代必然。因此（cǐ），有人選擇堅守，有人選擇離開，更多的人則把希（xī）望寄（jì）予即（jí）將改造完成的“新華強北”。

早在（zài）2008年，深圳市政府就對華強北的未來發（fā）展提出了“三個中心”的（de）定位，即高端電子信息服務、展示和（hé）交易中心，多元業態混合的高品質商業中心（xīn）和生產型服務中心。據悉，福田區政府對華強北主街街麵總投資約2.5億元，沿街商家（jiā）建築物改造總投資約1.6億元（yuán）。雖然華強北片區（qū）的城市更新也在逐步推進，但除了（le）路旁一些建（jiàn）築（zhù）的外牆，在一些市場內部，記者看（kàn）到的仍然是擁擠而又雜亂的景象，櫃台裏（lǐ）散落著各（gè）種電子配件，其中一（yī）些鋪位和櫃台張貼著招租公（gōng）告。

提起城市更新，華強（qiáng）北的城市更（gèng）新既有（yǒu）傳統的舊住宅小區改造，也有（yǒu）舊（jiù）工業區廠房改造項目，這與城市更新的土地性質有（yǒu）關。與（yǔ）此類似，目（mù）前深圳城市更新中的“工改工”項目逐漸成為開發商最熱衷的項目，原因無非也在於業主（zhǔ）較為單一，工業升級改造的可談判性難度大大降低。再者，從政府方（fāng）麵來看，政策鼓勵（lì）工業地（dì）產開發，因此產業立項專業申報的流（liú）程相對較短。據世聯（lián）行研究報告，深圳未來8至10年將有3000萬平方米的工業用地供應入市，其中，正在（zài）進行中的（de）有1200萬平方米，準備報專（zhuān）項規劃的約（yuē）有1000萬平方（fāng）米，未（wèi）來5年（nián）計劃新增約800萬平方米。與此同時，深圳城市更新供地結構正在發生巨大的變化，在2016年上半年，200萬平方米舊改供應中，工業類占比達（dá）130萬平方米。工改，已然成（chéng）為（wéi）開發商在深圳的主戰場。

目前，深圳市場上（shàng）已有許（xǔ）多叫好又叫座的工改項目，包括星河world、方大（dà）城等，麵（miàn）對如今的高價變（biàn）現或預期，讓市場對這種改造模式的（de）未來充滿期待。比如（rú）星河world項目，原本為雅寶工業園，此前住宅部分銀湖穀的單（dān）價一度超過每平方米7萬元。當然，“工改（gǎi）工”項目也並非就是“香餑餑”。世聯行首席工改顧問董極表（biǎo）示，相（xiàng）關項（xiàng）目增值稅非常高，地價越低，增值空間越大，收的稅越多。也有這麽一個觀點：像華強北這樣既在城（chéng）市中心，又是相（xiàng）對低成本的經商環境，是城市創新的源頭和土壤，應該盡量保（bǎo）留住這樣的空間。

除了通過（guò）城市更新讓華強北擺脫過去“低端”賣場形象，“創客”似乎成為華強北轉型升級的另一道風景。目前，賽格集團、華強集團大手筆支持（chí）創客產（chǎn）業（yè）鏈的發展，形成了（le）目前賽格創客中心、華（huá）強創客中心兩（liǎng）大創客“天堂”。

不管是要擺脫過去（qù）“低端”賣場形象還是成為創客中心，其實這些發展要素恰恰與（yǔ）樓市的要素息息相關。深圳綜合開發研究院企業與（yǔ）市場研究中心主任劉（liú）魯魚認為（wéi），華強北雖然小但是功能非常齊全，既有工業企業也有（yǒu）居民（mín）區，這其實是創（chuàng）新要素的集中，是華強北的優勢。未來應減少對（duì）居民的幹擾，以免（miǎn）趕走（zǒu）了創新要素。對於華強北的升級問題，一定要保持開放的姿態，給（gěi）予市場充分的自由（yóu），避免政府替（tì）代進行產業選擇。

這時，不妨將“新華強北”的範圍擴大（dà），將它（tā）看作一個“綜合體（tǐ）”，在此基礎上對這個“綜合體”進行整體規劃，這或許（xǔ）將成為一個產業（yè）與樓（lóu）市（shì）之間的獨特更新樣本，或許也是華強（qiáng）北未來實（shí）現突圍的另一種途徑。

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